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加强民事执行工作，解决土地、房屋等不动产执行难问题，是确保法律全面正确有效实施的重要手段，是维护人民群众合法民事权益、实现社会公平正义的关键环节。“民事强制执行法”是十三届全国人大常委会立法规划第二类项目，列入了全国人大常委会2022年度立法工作计划。最高人民法院经过深入调研、广泛征求意见，形成了《民事强制执行法（草案）》，目前已经进入全国人大常委会会议审议阶段。广义而言，不动产的“执行难”问题普遍存在于执法司法的各个环节：从不动产统一登记执行难，到违规违章建筑处置难、农村乱占耕地建房执法难、不动产非诉行政执行难，再到不动产强制执行难等方方面面。我国正在不断推进自然资源统一登记，探索“裁执分离”执行方式，制定强制执行法律规范，等等。不动产执行问题的解决需要理论界和实务界的共同努力、多学科的共同支持。《中国不动产法研究》（2023年第1辑·总第27辑）定为“不动产执行法律问题”专号，为各位专家同人提供交流平台，为改革试点实践提供支持。
本辑共设置三个栏目，在“主题聚焦：不动产执行法律问题”中，收录了八篇文章。苟应鹏在《论强制交付司法拍定不动产的正当程序》一文中指出，围绕强制交付司法拍定不动产的规范特征，普通程序、非讼程序、义务背书、拍卖成交裁定程序皆不能与其适配，而只有略式程序与不动产交付较为适配。以略式程序原理构建强制交付司法拍定不动产的正当程序，需要明确交付命令的申请程序、核发程序、程序效力与救济机制，以使拍定人能够基于交付命令直接向法院申请执行，保证强制执行的正当性。王赫在《论不动产司法拍卖瑕疵担保责任的免除》一文中指出，司法拍卖中的不动产往往存在质量、面积大小、房屋朝向等方面的物的瑕疵和用益物权、租赁权等权利瑕疵，如何确定不动产司法拍卖中的瑕疵担保责任成为不动产变价的重要问题。不动产司法拍卖瑕疵担保责任的免除不仅要契合实体法上的免责条款、格式条款效力规则，更要在执行法院、被执行人、买受人的瑕疵信息提供和注意义务间寻求合理平衡，以确保发现不动产瑕疵的社会成本最小化。宅基地及地上建筑物的执行问题在理论与实务中一直有所争议，庞琳在《宅基地及地上建筑物强制执行的制度困局与破解之维——基于裁判分歧的展开与分析》一文中认为，宅基地及地上建筑物承载着复杂的权利形态，因此有必要根据不同情形进行类型化区分，采取相应的执行措施。基于宅基地共有状态的差异，不动产整体处置后保留其他共有人的财产权益份额，同时也可启动强制管理措施，用管理收益抵偿被执行人的债务。赵大伟在《夫妻共有不动产的执行程序分割——兼评<民事强制执行法（草案）>第173条第3款》一文中认为，执行程序分割夫妻共有不动产，需要考量夫妻财产制、不动产登记以及夫妻财产分割协议对财产权属的影响。执行程序可通过建构夫妻共有不动产的认定标准、执行程序分割规则以及针对不同性质财产的不同分割方法来平衡执行效率与实体公正的关系。
范响在《第三人持有不动产交付执行之困境及其化解》中指出，构建我国对第三人持有的不动产交付执行的体系需要结合执行力相对效与绝对效的方案，交错适用执行力绝对效与执行力相对效，如此才能在确保执行正当性的基础上，实现执行债权人的权利。刘颖、朱亚奇在《论对执行标的的占有可否排除强制执行》中指出，原则上占有不构成足以排除强制执行的民事权益，考虑到违法建筑的建造人等占有人不享有所有权，无法基于本权提起案外人异议之诉，因此，对违法建筑之占有构成足以排除强制执行的民事权益。程立、熊诗岚在《<民法典>视野下“物权期待权”的代位行使——以案外人执行异议之诉的规则适用为中心》一文中认为，不动产买受人的债权人无论是为实现自身的金钱债权，还是非金钱债权，均可在不动产被查封时，以代位提起案外人执行异议之诉的方式代位行使不动产买受人的“物权期待权”。该文强调，应回归民事诉讼法基本理论，为债权人代位权在这一诉讼中的嵌入适用提供更为周延的解释方案。韩富营、宋晓旭在《不动产买受人执行异议权的理论反思与制度建构》一文中则指出，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》赋予不动产买受人权利优先于债权、商品房消费者权利优先于抵押权实现的效力，该规则并不存在坚实的实体法基础，物权期待权理论不能为不动产买受人权利优先提供权利基础。基于执行异议权判断的“三层要件”，不动产买受人执行异议权的实现应在构成要件层面进行限缩。
本辑设“理论前沿”栏目，对当前的学术前沿与热点问题进行探讨，该栏目收录四篇文章。耿卓、林克添、曹益凤在《宅基地“三权分置”改革的实践检视与立法表达——以佛山市南海区为例》中指出，深化宅基地制度改革方向应在主体和权利内容方面坚持宅基地集体所有；明确宅基地资格权的成员权属性并予以实质呈现，将其外延扩展至多元化保障农民居住的权利；补齐宅基地使用权收益权能，建构宅基地法定租赁权制度，以实现盘活宅基地和闲置农房的政策目标；遵循法律逻辑，构建宅基地上“宅基地所有权、宅基地资格权 (成员权)、宅基地使用权 (用益物权) 和宅基地租赁权 (包括意定租赁和法定租赁)” 的权利分离结构。叶金育、郑乐生在《乡村振兴视野下集体经营性建设用地入市课征土地增值税——法理逻辑与制度构造》一文中认为，相较于调节金，以土地增值税规制集体经营性建设用地入市，具有显著的本体功能和法治实施优势。制定集体经营性建设用地入市土地增值税制，应恪守初次流转与再次流转的二元税制基准，通过内部拓展与外部协调两条路径完备客体规则，借助计税依据和税率重构兼容法定与授权的计量规则，并构造税款专用制度。曾令健在《镇域纠纷运动二重性：隆镇土地纷争及其协调失败的法律民族志》一文中以一桩土地纷争作为视角，指出镇域纠纷运动是一个复杂的综合体。聂帅钧在《我国容积率转移的法律属性与制度完善》一文中认为，从行政法视角观察，既有以土地开发权交易阐释容积率转移法律属性的学说忽视了其背后所蕴含的公权力色彩，应将容积率转移界定为行政补偿。
《中国不动产法研究》历来十分关注和重视不动产法律实务，力求理论与实务紧密结合，以期为我国不动产法领域的立法司法执法工作提供支持。在本辑的“不动产实务”栏目中，收录了四篇文章，其中，叶雅冰以（2019）最高法民再245号指导性案例为基点，分析了“烂尾楼”停贷纠纷中的合同联立与强制停贷权问题，认为购房者对按揭银行的“强制停贷权”具有正当性，可通过法教义学视角下的“抗辩权之延伸”、利益衡量论下的利益拆分与比例原则以及法经济学视角下的经济效率分析来证成。梅伟对《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第43条进行了深入分析，认为禁止或限制抵押财产转让的约定仅对当事人具有效力，即便经登记也不具有对抗第三人的物权效力。当前，涉带征用地的矛盾纠纷多发，周圣在文中对带征用地行政纠纷司法审查进行了深入研究，认为行政机关设定带征义务行为的法律性质是规划许可行为的负担性附款，带征用地的本质是建设单位为获得土地开发权而向行政机关支付“对价”之一部分。审理涉带征用地行政案件，应当从其行为可诉性、比例原则和信赖保护原则等方面明确司法审查要点。
《中国不动产法研究》编辑部
2023年3月1日
《中国不动产法研究》第27辑目录
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2023年第1辑（总第27辑）
“不动产执行法律问题”专号
主题聚焦：不动产执行法律问题 | |
论强制交付司法拍定不动产的正当程序 | 苟应鹏 |
论不动产司法拍卖瑕疵担保责任的免除 | 王 赫 |
宅基地及地上建筑物强制执行的制度困局与破解之维——基于裁判分歧的展开与分析 | 庞 琳 |
夫妻共有不动产的执行程序分割——兼评《民事强制执行法（草案）》第173条第3款 | 赵大伟 |
第三人持有不动产交付执行之困境及其化解 | 范 响 |
论对执行标的的占有可否排除强制执行 | 刘 颖 朱亚奇 |
《民法典》视野下“物权期待权”的代位行使——以案外人执行异议之诉的规则适用为中心 | 程 立 熊诗岚 |
不动产买受人执行异议权的理论反思与制度建构 | 韩富营 宋晓旭 |
理论前沿 | |
宅基地“三权分置”改革的实践检视与立法表达——以佛山市南海区为例 | 耿 卓 林克添 曹益凤 |
乡村振兴视野下集体经营性建设用地入市课征土地增值税——法理逻辑与制度构造 | 叶金育 郑乐生 |
镇域纠纷运动二重性：隆镇土地纷争及其协调失败的法律民族志 | 曾令健 |
我国容积率转移的法律属性与制度完善 | 聂帅钧 |
不动产实务 | |
论烂尾楼停贷纠纷中的合同联立与强制停贷权——兼论（2019）最高法民再245号判决的遗留问题 | 叶雅冰 |
论禁止或限制抵押财产转让约定的效力——兼评《担保制度解释》第43条 | 梅 伟 |
带征用地行政纠纷司法审查研究 ——以性质界定为重点 | 周 圣 |
编者手记 |
占沙与铁牛：珠三角沙田的法律叙事
END
文字 | 中国不动产法研究
排版 | JAM
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